Rezidencia vízum nélkül is nyitható személyes bankszámla az Emírségekben, többek között az Emirates NBD-nél és a Mashreq Banknál. Ez azonban nem ugyanaz a számla, amit egy dubaji lakos kap: megtakarítási számla, jellemzően magas minimumegyenleggel, személyes megjelenéssel és alapos forrásvizsgálattal. Ingatlan megvásárlásához nem feltétlenül kell, az eladásához viszont ma már gyakorlatilag kötelező.
A lényeg röviden
- Vásárláshoz nem feltétel a dubaji számla, eladáshoz igen: az eladási ár csak a tulajdonos saját nevére szóló emírségekbeli számlájára érkezhet.
- Személyesen kell megjelenni a bankfiókban, az útlevelet eredetiben kérik.
- Tapasztalatunk szerint jellemzően 50 000 dirham körüli minimumegyenleggel kell számolni. Ez lekötött tőke, nem díj.
- A kérelem a pénz eredetén múlik, nem a személyazonosságon.
Ez a cikk a magánszemély ingatlantulajdonos személyes számlájáról szól. A dubaji cég céges bankszámlájáról külön útmutatónk van: Dubai bankszámla nyitás 2026 – a teljes útmutató.
Kell-e egyáltalán dubaji bankszámla az ingatlanvásárláshoz?
Három helyzetet érdemes elválasztani, mert a válasz mindháromra más.
Vásárlás
A vételárat és a Dubai Land Department (DLD) 4%-os átírási illetékét a gyakorlatban sokszor manager's cheque formájában kérik. Ez egy emírségekbeli bank által kiállított, a bank saját fedezetével garantált csekk, és a bank csak saját ügyfelének állítja ki. Ha nincs helyi számlája, a csekket harmadik fél is intézheti: az ingatlanközvetítő által ajánlott, erre szakosodott letéti vagy fizetési szolgáltató, akinek átutalja az összeget. Off-plan (épülő) ingatlannál a fejlesztő escrow-számlájára a részletek külföldről közvetlenül is utalhatók. A vásárláshoz tehát a helyi számla kényelmes, de nem feltétel.
Eladás
Itt változott a legtöbb. A DLD 2025 óta megköveteli, hogy az eladási ár a tulajdoni lapon szereplő tulajdonos saját nevére szóló, emírségekbeli bankszámlájára érkezzen. A meghatalmazott (a dubaji meghatalmazás, POA birtokosa) a papírmunkát továbbra is elintézheti, de a vételárat nem veheti át Ön helyett. Közös tulajdonnál minden tulajdonostársnak saját számla kell. Aki külföldről akar eladni és nincs számlája, az adásvétel közben kezdheti el a hetekig tartó számlanyitást, és ezzel a vevőt és az időpontot is kockáztatja.
Bérbeadás
A bérleti díj külföldi számlára is érkezhet, de a helyi szolgáltatási díjak, közüzemi számlák és a karbantartás fizetése dubaji számláról lényegesen egyszerűbb, és a bérlők jelentős része helyi átutalással vagy csekkel fizet.
A gyakorlati következtetés: ha ma vesz ingatlant, a számlát nem az adásvétel hetében, hanem jóval előtte érdemes megnyitni. Legkésőbb akkor, amikor eldönti, hogy eladja.
Mit kap valójában: a nem rezidens számla korlátai
A rezidencia vízum és az Emirates ID az, ami egy teljes értékű, dirhamban vezetett folyószámlát megnyit. Nélkülük a bank jellemzően megtakarítási vagy lekötött betéti számlát ad. Egy kivétel van: a Mashreq tájékoztatása szerint a központi bank iránymutatása alapján dirhamban csak rezidens nyithat folyószámlát, nem rezidens viszont devizában (például euróban vagy dollárban) igen.
| Jellemző | Nem rezidens számla | Rezidens folyószámla |
|---|---|---|
| Vízum és Emirates ID | nem kell | kell |
| Nemzetközi (SWIFT) átutalás | van | van |
| Online és mobilbank | van | van |
| Bankkártya | általában van, bankonként eltér | van |
| Folyószámla | dirhamban nem, devizában egyes bankoknál igen | dirhamban is |
| Csekkfüzet | dirhamban nem; devizás folyószámlához egyes bankoknál igen | van |
| Hitelkártya, folyószámlahitel | nincs (legfeljebb betét fedezete mellett) | igénylés szerint |
| Minimumegyenleg | jellemzően 50 000 dirham körül | jellemzően 3 000 dirham körül |
A csekkfüzet ingatlantulajdonosnál ritkán döntő kérdés. Az ingatlanügyletekben (a vételárnál, a DLD-illetéknél és az eladási árnál) dirhamban kiállított manager's cheque a bevett fizetőeszköz, azt pedig a bank a nem rezidens számláról is kiállítja. Egy euróban vagy dollárban vezetett folyószámla csekkfüzete itt nem segít. A minimumegyenleg viszont valódi költség: az a pénz lekötött tőke, és ha az egyenleg alá esik, a bank havi díjat számol fel.
A két bank, amelyet a leggyakrabban kérdeznek
Emirates NBD
A legegyszerűbb belépési pont ingatlantulajdonosnak, mert a Dubai Land Department honlapján külön szolgáltatásként szerepel az Emirates NBD nem rezidens számlája, közvetlen jelentkezési lehetőséggel. Ez nem garancia az elfogadásra, de jelzi, hogy a bank ezt az ügyféltípust célzottan kiszolgálja.
A DLD-n közzétett tájékoztató szerint a számlanyitáshoz a következők kellenek: kitöltött számlanyitási nyomtatvány, az útlevél másolata és az eredeti útlevél bemutatása, három hónapnál nem régebbi lakcímigazolás (közüzemi számla vagy azzal egyenértékű irat), valamint a jövedelem forrásának igazolása: vállalkozói engedély vagy bankszámlakivonatok.
A tájékoztatóban szereplő alap megtakarítási számla csak dirhamban vezethető. A több devizás számla (euró, dollár, font és további devizák egy számlán belül) külön termék. A nem rezidens ajánlat a bank Priority Banking szegmensében jelenik meg, amelynek saját belépési feltételei vannak.
Mashreq Bank
A Mashreq honlapján a nem rezidens számla a prémium (Gold és Private) szegmens termékeként szerepel: több devizában, bankkártyával, online kezeléssel. A Gold szegmens hivatalos belépési feltétele többek között átlagosan 500 000 dirham kapcsolati egyenleg (számla, betét, befektetés vagy biztosítás összesen), illetve magas havi jövedelem vagy nagy összegű jelzáloghitel.
A bank megtakarítási és folyószámla-oldalain ugyanakkor az is szerepel, hogy nem rezidens útlevéllel és a lakóhely szerinti országban vezetett számla két havi kivonatával nyithat számlát, folyószámlát pedig dirham helyett devizában. A kettő között a bank az adott ügyfél profilja alapján dönt. A tényleges minimumegyenleget és díjakat tehát mindig a kérelem előtt, írásban kérje meg a banktól.
A dokumentumlista, és mire figyeljen benne
A két bank gyakorlata alapján egy magyar magánszemélynek ezt érdemes előkészítenie:
- Útlevél és belépési bélyegző vagy beszállókártya. Az útlevélnek legalább hat hónapig érvényesnek kell lennie. A belépési bélyegző azt igazolja, hogy Ön jogszerűen tartózkodik az országban a számlanyitáskor, mert a számlanyitás személyes megjelenéssel jár. Távolról, útlevél bemutatása nélkül ma egyik nagy bank sem nyit nem rezidens számlát.
- Az utolsó három hónap személyes bankszámlakivonata. Magyar banktól, lehetőleg angol nyelvű kivonatként, a bank hivatalos formátumában. A kivonatnak összhangban kell lennie a bevallott jövedelemmel: a bank itt a pénz történetét nézi, nem csak az egyenleget.
- Üzleti tevékenység igazolása a hazai országban. Vállalkozónak cégkivonat vagy egyéni vállalkozói igazolás, lehetőleg angol fordításban. Alkalmazottnak ennek megfelelője a munkáltatói igazolás vagy a bérpapír.
- Lakcímigazolás: közüzemi számla a hazai lakcímre. Három hónapnál nem régebbi, a teljes címmel. A magyar nyelvű számlát a bank kérheti fordítással. Ha az áramszámla a házastárs nevén van, készítsen elő más, saját nevére szóló iratot.
- Szakmai önéletrajz vagy ügyfélprofil. Ez tűnik a legkevésbé fontosnak, pedig sokszor ez dönt. A bank megfelelési osztálya ebből érti meg, honnan származik a vagyon, és mire kell a számla.
Amit a lista nem említ, de szinte mindig kérik: a számlanyitás célját. Ingatlantulajdonosnál ez a legerősebb indok, ezért vigye magával az adásvételi szerződést, a foglalási megállapodást vagy a tulajdoni lapot (title deed).
Amin a kérelem valójában múlik: a pénz eredete
A nem rezidens számlát a bank nem a személyazonosság, hanem a pénz alapján hagyja jóvá. Az Emírségek központi bankjának ügyfélátvilágítási szabályai szerint a banknak meg kell győződnie arról, hogy a pénz jogszerű forrásból származik és jogszerű célt szolgál. Külföldről érkező pénznél ez a vizsgálat szigorúbb.
A leggyakoribb okok, amiért egy kérelem elakad:
- Nagy, kerek, megmagyarázatlan befizetés a kivonatokon közvetlenül a kérelem előtt.
- Eltérés a bevallott jövedelem és a számlaforgalom között.
- Homályos válasz arra, mire kell a számla.
- Eltérő névírás az útlevélben, a tulajdoni lapon és a számlakivonatokon. Ékezetes magyar neveknél ez gyakori és bosszantó hiba.
- Lassú vagy részleges válasz a bank utólagos kérdéseire.
Minimumegyenleg, díjak, időtáv
Minimumegyenleg. A nem rezidens számlák minimumegyenlege lényegesen magasabb a helyiekénél. Tapasztalatunk szerint jellemzően 50 000 dirham körüli összeggel kell számolni, prémium szegmensben ennek többszörösével. Az összeg bankonként, számlatípusonként és ügyfelenként is eltér; a pontos számot a bank a kérelem során közli.
Kamat. Szerény. Az Emirates NBD DLD-n közzétett tájékoztatójában az alap megtakarítási számla évi 0,20%-ot fizet. A számla nem befektetés, hanem infrastruktúra.
Időtáv. A személyes megjelenés után az akta a megfelelési osztályra kerül. Jól dokumentált ügyfélnél ez egy-két hét, vékony vagy bonyolult pénzügyi múltnál több hónap is lehet. A bizonytalanság szinte mindig a forrásvizsgálatból adódik, nem a papírok beadásából.
Egy gyakorlati szabály: a minimumegyenleget csak akkor utalja át, amikor a bank írásban visszaigazolta, hogy a számla megnyílik.
A magyar oldal: amit a dubaji számla nem változtat meg
Az Emírségekben a magánszemély kamat- és bérleti jövedelme adómentes, de ez önmagában semmit nem mond arról, mi történik vele Magyarországon, ha Ön magyar adóilletőségű marad. A bérleti jövedelem és a kamat magyarországi kezelése a két ország közötti kettős adóztatási egyezménytől és az Ön konkrét helyzetétől függ. Ezt adótanácsadó partnerirodánk útján érdemes tisztázni, még az első bérleti díj beérkezése előtt. Az alapkérdésekről: Magyar adózás és dubaji cég: amit mindenképpen tudnia kell.
Mikor nem éri meg sietni vele
- Ha off-plan ingatlant vesz, a részleteket külföldről is fizetheti, és az eladás évekre van. Ekkor a számla lekötött tőkét jelent, haszon nélkül. Elég az átadás előtt néhány hónappal megnyitni.
- Ha rövidesen rezidencia vízumot szerez (például ingatlanbefektetéshez kötött vízum révén), érdemesebb megvárni: a rezidens folyószámla olcsóbb, gyorsabb, teljes értékű, és a nem rezidens számla később általában át is alakítható.
- Ha a számla egyetlen célja a havi bérleti díj fogadása, számolja ki, hogy a lekötött minimumegyenleg elmaradt hozama nem több-e, mint amit a helyi számla megtakarít.
Kötelezettségmentes, 30 perces konzultáció
Ha dubaji ingatlant vásárolt vagy vásárolni készül, és nem tudja eldönteni, mikor és melyik banknál érdemes számlát nyitnia, végigmegyünk az Ön helyzetén: melyik bank illik a profiljához, milyen iratokat kell előkészíteni, és hogyan időzítse a számlanyitást a vásárláshoz vagy az eladáshoz.
E-mail: info@rinfelandpartners.com · WhatsApp: +971 50 405 8580
Iroda: Dubai, 1243 iRise Tower, Barsha Heights · Budapest, 1054 Aulich u. 7.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem minősül adótanácsadásnak és nem helyettesíti az egyedi vizsgálatot. A bankok feltételei, minimumegyenlegei és díjai előzetes értesítés nélkül változhatnak; a fenti információk a 2026. szeptemberi állapotot tükrözik. Döntés előtt kérje meg az aktuális feltételeket közvetlenül a banktól.
Források: Dubai Land Department – Emirates NBD Bank Account for Non-UAE Residents (szolgáltatási oldal és tájékoztató PDF); Mashreq – Non-Resident Account, Current Account (nem rezidensekre vonatkozó GYIK), Mashreq Gold – belépési feltételek; LexisNexis Middle East – Dubai: New Rule for Power of Attorney in Overseas Property Sales (2026. február).